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【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附:收费价目表与“清朋华友”合作模式)

作者:80系统知识库
来源:https://www.80sky.cn
日期:2020-04-02 02:27

【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附:收费价目表、与“清朋华友”合作模式) 蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习 名称:水城金手杖国际养生公寓位置:北京昌平区4A级景区温都水城内规模:建筑面积143801.25 平米,其中地下36172.46 平米,地上107628.79平米,共5栋公寓楼呈五塔式,可容纳1495户。 360°全周养老理念:5H+3E模式 所谓5H H=Hospital,联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院,建立安贞联合医院。距离居所仅200米,空中绿色就诊通道,2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。
H=Hotel,酒店医护式管理,建立健康档案, 24小时专业人员监护。
医疗信息化服务:安全检测系统、紧急报警系统,红外监控系统,个性化居家管理系统。
H=Home,打造温馨、舒适的个性化居家感受;空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来,全形态生活圈的无障碍并通。
H=Hot spring,“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。 H=Health,室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室,还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。
所谓3E E=Environment 环境,地处北京中轴线上,国家4A景区、环城水系包围,背靠成熟的社区服务。 E=Entertainment娱乐,温都水城与优势媒体合作,不定期举办的大型文艺活动。
E-Economy 创新“以房养老”模式,以北京市闲置房产,通过权威机构评估,以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型,免会员费及相应服务费,享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题,真正做到“以房养老”。
六大会员模式 北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式,六种会员项目。长期会员模式

1、15年会员:除了拥有自身无限期养老服务外,期满前还可拥有直系亲属的续住资格,或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。

2、30年会员:除了拥有自身无限期养老服务外,还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格,坐享一代投入,三代受益的增值保障。在期满退会后会费将全额返还给会员,期间产生的市场流转增益归会员所有。
短期会员模式

3、短期租赁会员 :建立随时入住、随时退租的年租方式,灵活性较强。

4、老年“日托式”会员 :想与老人乐享更多欢聚时光,白天又忙于工作无暇照顾老人,老年“日托式”是最好的选择。

5、小憩会员:假日小憩服务,满足假日儿女出行,老人行动不便,无人照料的普遍需求。

6、体验会员:为期3天的体验模式,实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。
水城金手杖老年养生公寓价目表30年会员入住收费一览 15年会员入住收费一览 5年会员入住收费一览 短期养老入住收费一览 以上为会员入会(房间)费用,每月根据个人情况额外支付其他费用大约为:
1.基础服务费:400元/月/人、700元/月/2人
2.热水:温泉入户,18元/吨;
3.自助餐费:早餐:6元;午餐、晚餐:12元/餐;如包月:750元/月/人(平均25元/天/人);
4.水、电费:收费标准同普通住宅,按表计量收费。
“清朋华友”学子园的创新养老模式聂梅生“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。首个项目于2014年6月19日落户北京水城金手杖养生公寓3号楼,于2014年10月18日举办庆典,“清朋华友”学子园正式面向社会。由此引起了轰动,引来了关于模式的热议。
“清朋华友”在以下五个方面有所创新,分别是:生活理念即“清朋华友”内涵和定位、公益为核心即公益与盈利并重、轻资产战略、轻资产运营和金融创新尝试。这些创新源于13年的积累和沉淀。 一、生活理念 水城金手杖养生公寓3号楼所有权是宏福集团,基础服务是金手杖,那么“清朋华友”做什么,是在此基础上提供增值服务,是用这些服务让学子们拥有一个全新的生活模式:同窗养老、总结升华、服务社会、绽放精彩。 同窗养老。学子园面向高校年长校友,他们可以这几十人是清华校友,那十几人是北大校友,他们同窗过,他们是高知人群。 总结升华。
学子园设立镜烟书院和公益平台,校友可以组织读书会、可以提出研究课题,并可以在公益平台申请经费。以此总结他们的人生积累,升华他们的人生智慧。
同时,以此成果通过公益平台传递给中小学生、大学生等年轻人。年长学子的价值不应该随着时间递减,而是继续提升。这就是为什么“清朋华友”学子园不是养老项目而是一个引领老年人的生活模式。
服务社会。
包括三个方面,一是“清朋华友”学子园部分服务免费;二是服务对象不只限于入住学子园的校友,还包括社会上的校友,非入住校友符合条件可以购买“清朋华友”增值服务;三是接受捐赠,通过公益项目回馈社会。 在“清朋华友”学子园,您的人生将再次绽放精彩。
二、公益为核心 “清朋华友”学子园在做前期调研之时,就确定了公益心态,因为,为老年人服务,为校友服务,是我作为清华学子应该承担的社会责任。明确以公益为核心后,由精瑞人居发展基金会参与发起和运作,策划了公益项目,一个是以绿色建筑部品为主题接受校友捐赠,一个是以“清朋华友”服务为主题的设计方案招募。在此影响下,我们还收到了清华大学校史馆图书捐赠。以此为基础,学子园将为“清朋华友”学子园的学子们提供更多的免费服务。
三、轻资产战略 “清朋华友”学子园在具体的实施中,得到了快速地推进,这背后与清华的推动有很大的关系。2011年“清华百年校庆”以后,学校成立清华校友总会房地产协会,学校请我做协会首届会长,我与协会名誉会长叶如棠(清华建筑系建五班,原建设部部长)商量好了做一件事——“我们这一任三年就做这个学子园”。
在清华校友总会的资源优势下,学子园开始孕育。
它的孕育还有全联房地产商会的资源优势。
全联房地产商会也与2011年开始大量调研和研究,带领国内设计机构、运营机构、开发商等考察了美国、日本、台湾的老年社区,组织了五轮“高知人群养老需求调查”,150位的校友访谈和1000份的问卷调查。在此基础上,全联房地产商会联合全国老龄委办公室、美国老年住宅协会、中国老龄产业协会、中国医院协会等机构发布了《中国绿色养老住区联合评估认定体系》、《养老住区商业模式与价值工程》。 由于这些外界资源减少了学子园自身的投资和投入,因此,“清朋华友”采用轻资产战略,下一步将继续发挥杠杆作用,在成都、深圳两地创建“清朋华友”学子园。 轻资产战略也为合作的重资产方带来了升值利益,水城金手杖在“清朋华友”学子园进驻后即进行一轮涨价销售。
四、轻资产运营 “清朋华友”学子园在确定了轻资产战略后,采用了轻资产运营模式,进行了服务顶层设计和品牌设计,并寻求优质养老项目和健康养老部品供应商。

1、服务设计 水城金手杖已有的服务设为基础服务,在此基础上,“清朋华友”提供增值服务,例如,候鸟养生、与校园图书馆联动图书借阅、经费支持课题研究为“清朋华友”学子组织同学聚会,商务会议等。“清朋华友”的增值服务、免费服务整合在“清朋华友”会所和镜烟书院中。

2、产品设计 “清朋华友”学子园水城金手杖在产品设计中更多的考虑其金融属性,在学子们享受清朋华友生活方式的同时使自己的资金保值升值。现房型有:A户型53m2 ,B户型63m2 ,C户型72m2。基础月服务费400元/月/人、700元/月/2人。分为以下产品类型销售。


(1)30年使用权 使用权费用从100万到160万。使用权费用30年期满全额退还,入住5年后可转让,可继承。赠送“清朋华友”增值服务

(2)5年使用权 使用权费用从23万到31万。
此费用不退换,未满5年期,可以转让。赠送“清朋华友”会所服务。


(3)“清朋华友”增值服务 清朋华友增值服务,现在主要推出候鸟养生服务。候鸟养生服务分为两种,一种是钻石服务,可以在海南、五大连池、成都享有每年150天/间的居住权益,还享有3年价值6000元的清朋华友会所服务。
另一种是金卡服务,可以在海南、五大连池、成都享有每年100天/间的居住权益,还享有2年价值6000元的清朋华友会所服务。以上服务购买后,没有消费的余额在5年后退还。

(4)“清朋华友”会所服务 会所包括多功能教室、会议室、娱乐活动区,休闲会客区、读书区、VIP区以及办公区。会所设有电子视频、音响系统,设有三角钢琴、大屏幕LED电视、卡拉OK音响系统、XBOX娱乐系统。可为“清朋华友”学子组织讲座、视频会议、发布会、研讨会、读书会、金婚庆典等服务。

3、品牌设计 品牌设计包括两部分,一是硬件,二是软件。其中“清朋华友”会所内外装饰设计固定了品牌元素。软件服务也植入了品牌理念。
而且在逐步形成标准化,更有利于轻资产运营模式。

1、学子人脉。“清朋华友学子”,这是一个强大的人脉圈,具有强大的资源,不仅丰富、升华老年生活和心里,还将影响服务社会。

2、镜烟书院。
镜烟书院是我和清华大学原副校长还有清华校友刘玉桐共同创办的,用文化养老,使学子们生活得健康、愉快、高雅;而且,挖掘清华、北大等高校离退休人员的智力资源,帮助他们从事学术研究,总结升华,著书立说,培养人才,继续奉献社会;书院还会为年轻在职人员的进修提高,为培养高端人才、领军人物做贡献。

3、绿色技术与产品。
“清朋华友”会所设计采用自然通风、被动采光技术。在适老化设计的基础上要求绿色环保指标,在“清朋华友”会所中选用了节能外窗、亚麻地板、水净化器另外,硅藻泥涂料等绿色产品。
今后我们将合作更多既适老又绿色的产品,并通过我们的电商平台“旺材”进行集团采购。 五、金融创新尝试 部分校友资金不足又没有贷款资格的问题形成了养老市场瓶颈,在解决这个问题的实践中探索了一些方式,其中保险行业的“以房养老”和有资质金融机构的“非资金池的众筹”在学子园中试点。“清朋华友”学子园还将继续金融创新,解决老年人资金瓶颈。 六、我国养老产业瓶颈

1、投资者瓶颈 目前,民办养老机构用地还无法取得划拨用地,土地成本过高导致养老机构建设投资过大,投资回收期过长,若想尽快收回投资,只有出售养老公寓,致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。
利用农村集体用地建设养老机构,零土地成本本可成为投资优势,但由于农村集体用地无法抵押贷款,建设投资的融资瓶颈限制了养老开发建设。

2、需求者瓶颈 大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式,会员费(可继承、可转让、可退还)多在百万元以上。以清朋华友学子园为例,尽管入住者属于高收入老人,但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制,保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求,会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。 医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对于入住清朋华友学子园的清华校友而言,他们的医保在校医院,不准随便转出。
尽管学子园紧邻北京安贞新康医院,由于医保的限制,给校友就医带来了很多不便。对于外地校友,医保问题就更难以解决。
清朋华友学子园正在与 “以房养老”保险机构和众筹金融平台等开展合作,探索解决上述两大瓶颈问题。 七、未来养老模式的试点 “清朋华友”学子园是开启了一扇门,走了一条探索之路。这里有成功也有一些不足。我们会继续探索、发展,希望已建、新建养老项目邀请“清朋华友”学子园进驻,共同为老年人服务。
也希望优质先进的适老部品供应商与“清朋华友”学子园积极合作。我愿意和学子园一起成长。 “清朋华友”学子园只是迈出了养老模式探索的第一步,随着生活理念的不断变化,养老需求也不断提出新课题。另外如上所述,我国养老产业的发展还存在一些瓶颈,市场活力很旺,投资环境还没有匹配,希望会有更多的模式出来,使这个朝阳产业蓬勃发展。
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